"Непостоянство" курса доллара может стать причиной роста процентных ставок по ипотеке, полагают специалисты. Валютные скачки курсов в странах ближнего зарубежья отрицательно сказались на отечественном рынке капитала. Экономическая неопределенность вынуждает многих инвесторов продавать свои российские активы, оказавшиеся в категории высокорискованных. Последствия таких шагов первыми ощутят банки, которые уже испытывают дефицит ликвидности, а с учетом того, что ставки рефинансирования начали расти, проценты по банковским кредитам может ожидать та же участь.

Тем не менее российские власти считают, что банки вполне могут снизить ставки по ипотеке, если будут работать над снижением кредитных рисков и уменьшением затрат на обслуживание займов. Оптимальной в правительстве РФ назвали ставку в 8,5%, рассчитанной как значение инфляции плюс 2%.  

Банки не согласны с такой точкой зрения. Сегодня ипотечная маржа без учета всех издержек и возможных рисков составляет 3-4%. Таким образом, чтобы выдать ипотечный кредит клиенту под 8,5% годовых, банк должен иметь возможность привлечь долгосрочные средства максимум под 5,5%. По мнению банковских аналитиков, данная стоимость "длинных денег" на сегодняшний день просто нереальна и будет оставаться таковой еще лет пять-семь. Решить проблему могли бы специальные государственные программы субсидирования, которые компенсировали бы разницу в стоимости кредита банку или заемщику.

В минувшем году велось очень много разговоров о назревшей необходимости уменьшения стоимости банковских ресурсов, но "воз и ныне там".  И строительные компании, и заемщики вынуждены переплачивать за дорогие кредиты, первые 30-50%, вторые – 150-200%. А банки при всем желании  не могут выдавать дешевые займы, поскольку сами привлекают дорогие ресурсы.

В 2013 году среднее значение ипотечной ставки составило 12,5%. В конце года эксперты прогнозировали на 2014 год небольшое снижение ставки до 12%. Такой прогноз был основан на сценарии стабильного состояния всех составляющих отечественного рынка. Однако экономическая ситуация уже в начале года внесла свои коррективы.


Что касается ипотеки в валюте и роста ежемесячных выплат по ней в связи с курсовыми "качелями", то эксперты советуют не преувеличивать масштабы проблемы. По сравнению с 2008 годом, когда доля валютных займов составляла в ипотечном портфеле банков более 20%, сегодня кредиты в долларах и евро не превышают 1% от всего объема выданных займов. Невыплаты по валютным кредитам могут превысить критический уровень только при серьезном падении макроэкономических показателей и роста безработицы.

По подсчетам специалистов рынка, перевод кредита из валютного в рублевый только увеличит затраты заемщика. Если прочие условия по ипотеке равны, то при ставке в 12% и сроке кредита равном 10 годам, выплаты в рублях составят 59 тыс. рублей ежемесячно, а в долларах при ставке в 9% - 1,5 тысячи долларов. Нетрудно посчитать, что даже при курсе 35 рублей за доллар, ипотека в валюте обойдется на 7 тысяч рублей дешевле, чем в рублях. Ежемесячные платежи по кредиту сравняются только при достижении курса доллара отметки в 39 рублей.

Впрочем, "игры" с курсом скоро могут закончиться, и доллар вновь вернется к прежним значениям. Причин для значительного обесценивания национальной валюты сегодня нет, говорят эксперты. А это значит, что уже в марте ситуация может стабилизироваться и в 2014 году ипотечный рынок будет развиваться в достаточно позитивном русле, а ставки по кредитам останутся на прежнем уровне или незначительно снизятся.